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不動産収入の確定申告

不動産所得の確定申告を代行します。

サラリーマンの方が不動産投資でマンション経営やアパート経営を行い、家賃収入・不動産収入が発生し、不動産所得が20万円以上の場合は所得税の確定申告をしなければなりません。
不動産所得の確定申告は、土地や建物などの不動産の貸付けによる家賃収入等から固定資産税、減価償却費、修繕費等の必要経費を差し引いて計算していくことになります。

サラリーマンの給与と相殺して節税

アパート・マンション経営を始めた初年度は赤字になることがあります。
初年度は、不動産の取得費用(不動産取得税や登記費用等)が余計にかかることや、建物附属設備の減価償却方法で定率法を選択すると、減価償却費が初期に大きく計上されることになるため、初期の経費が高くなるためです。
不動産所得から生じた赤字は他の所得と相殺できるため、会社からの給料と不動産所得の赤字を相殺すれば、トータルの所得が減ることになり、確定申告で給料から引かれている源泉所得税の還付を受けることができます。

当然、赤字にするために不動産投資をする人はいないので、長期間で見れば黒字を前提に投資するはずですが、例えば、現在は給料が高いが数年後はリタイヤして給料がなくなる方は、減価償却方法で定率法を採用することで、当面は所得を抑え、後半に大きく利益が計上されるようにすれば、毎年の所得を安定化することができ、節税を図ることができます。

青色申告で節税

複式簿記で記帳する青色申告を申請すると、青色申告特別控除として事業的規模であれば「65万円控除」、事業的規模では無い場合は「10万円控除」があり、不動産所得から控除することができます。
青色申告者となり65万円控除できると、65万円に所得税の税率と住民税の税率を掛けた分だけ節税できることになります。
仮に所得税の限界税率が20%の方の場合、住民税10%と合わせると30%×65万円=19万円5千円税金を安くすることができます。
よって、ご自身で手間暇かけて白色申告で申告書を作成するよりも、税理士に依頼して青色申告した方が節税メリットは大きくなると考えられます。
税理士の報酬<節税額

青色申告と白色申告の比較

項目 青色申告(事業的規模) 青色申告(小規模) 白色申告
青色申告特別控除 複式簿記の採用で65万円を所得から控除できる 10万円控除 なし
専従者給与 青色専従者給与として、全額必要経費に計上できる(事業的規模の場合)。 なし 事業的規模であれば、配偶者は86万円、それ以外は50万円まで(別途所得制限あり)必要経費に計上できる。
家屋の取り壊しや火災等で生じた損失 全額を必要経費に算入することができる。 その年の不動産所得の金額を限度に経費算入。 事業的規模であれば全額経費算入、事業的規模でなければその年の不動産所得の金額を限度に経費算入。
貸し倒れによる損失の経費算入 貸し倒れた期に全額を必要経費に算入することができる。 収入に計上した年に遡って、所得を修正する。 事業的規模であれば全額経費算入、事業的規模でなければ収入を計上した年の所得を修正する。
純損失の繰越 他の所得と損益通算しても引ききれない損失(純損失)が発生した場合、純損失を3年間繰り越すことができる。また、損失を前年の所得と相殺して税金の還付を受けることができる。 他の所得と損益通算しても引ききれない損失(純損失)が発生した場合、純損失を3年間繰り越すことができる。また、損失を前年の所得と相殺して税金の還付を受けることができる。 純損失の繰越等は不可。
経費処理 30万円未満で取得した資産は経費処理。 30万円未満で取得した資産は経費処理。 10万円以上は固定資産に計上。
小規模企業共済 加入できる。 加入できない。 事業的規模であれば加入できる。
「65万円控除」は不動産貸付が事業的規模にあると認められる場合に活用することができ、正規の簿記の複式簿記により決算書(収支計算書、貸借対照表等)を作成しなければなりません。
一方、「10万円控除」は簡便的な記帳(収入と支出の記帳だけを行い、貸借対照表は作成しない)でも認められます。
青色申告は適用する年の3月15日までに(その年1月以降に賃貸経営を開始した場合は事業開始後2ヶ月以内に)税務署に「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。

事業的規模かの判定

事業的規模であれば、下記のメリットがあります。
★事業専従者給与(身内に支払う給与)の経費算入が可能
★65万円の青色申告控除が可能(事業的規模でなければ控除は10万円まで)
★賃貸料等の回収不能による貸倒損失をその年に経費算入が可能(事業的規模でなければ収入を計上した年の申告を修正)
★業務用資産の取壊し、除却等損失を経費算入可能
★延納に係る利子税で不動産所得対応分が経費算入可能

不動産の貸付状況が「事業的規模」がどうかは社会通念上、次のような要素を総合的に勘案して判断します。
◆貸付資産の規模
◆賃貸料の収入状況
◆貸付資産の管理に係る人員や施設の設置等
さらに、実務上の形式基準として「5棟10室」基準が設けられています。
①アパート、マンション等については貸与することのできる独立した室数が概ね10室以上
②一戸建ての貸付けについては概ね5棟以上
※貸室と貸家の両方を所有している場合は貸室2室を貸家1棟として換算します。
※駐車場の場合は5件を1室に換算します。
実務上は「5棟10室基準」が良く用いられますが、では「5 棟10室基準」を満たしていないからと言って、直ちに事業的規模が否定されるわけではありません。
この場合は、実質基準の考え方を用い、事業的規模に該当する余地がないかを検討します。
裁決事例によれば、事業的規模の判定は①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的 労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の経歴・社会的地位・生活状況などを総合的に加味して判断すべきであるとしています。

※事業税については、各都道府県ごとに不動産賃貸業及び駐車場業における事業認定基準を設けています。

不動産所得の経費

不動産所得を計算するときに控除できる経費は比較的限られてきます。マンション・アパート経営等に関しては、物件(不動産)の維持管理に直接関係する経費は限られており、それ以外の経費(交際費等)はあまりかからないと考えられるためです。
ただし、不動産投資をするための物件を調査する時にかかった旅費交通費やパソコンや事務用品等の消耗品等で、不動産収入を得るために必要な費用は漏れなく計上した方が節税になります。
以下、不動産経営の経費の例示です。

科目 例示
租税公課 土地・建物の固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登記の登録免許税、事業税、自動車税、印紙税等
※所得税や住民税は経費処理できません
賃金給料 不動産賃貸業務に関して従業員に支払っている給料は、経費に計上されます。 事業主の家族を従業員とする際、その給与を経費とすることができます。
損害保険料 火災保険料、自動車保険料
減価償却費 建物、建物附属設備、自動車等の固定資産の減価償却費
修繕費 建物、店舗、事務所等の維持管理費用、毀損した固定思案の現状回復費用・リフォーム費用
※資産の価値を増加させる投資や使用期間を延長させるような投資は経費処理できず資本的支出として固定資産に計上することになります。
・用途変更のための模様替え、改造・改装に要した費用
・建物の避難階段の取り付け等、物理的に付加したもの
借入金利息 土地や建物を購入するときの借入金の利子
※不動産所得の赤字の内、土地の借入の利子分については他の所得と損益通算できません。
管理委託費 賃貸物件の管理会社への手数料
旅費交通費 運賃、タクシー代、ガソリン代
通信費 電話代、インターネット代
新聞図書費 雑誌、本、新聞代
接待交際費 飲食代
消耗品費 事務用品費、10万円未満の備品 ※青色申告の中小企業者は30万円未満の支出は経費処理可(300万円まで)
水道光熱費 共用部分の水道光熱費
立ち退き料 老朽アパートの立替のための立ち退き料や取り壊し費用
その他 税理士報酬、ローンの借換え諸費用

不動産所得の確定申告の料金

青色申告による経理を前提にした不動産所得の料金表です。
戸建て 基本報酬(1軒) 40,000円
2軒以上 1軒につき 10,000円
6軒以上 別途お見積り
区分所有 基本報酬(1室) 35,000円
2室以上 1室につき 10,000円
6室以上 別途お見積り
共同住宅 1棟(10室まで) 管理会社を利用の場合 70,000円
自主管理の場合 90,000円
1棟(11室以上) 管理会社を利用の場合 別途お見積り
自主管理の場合 別途お見積り
※物件を取得した年度については、1件当たり2万円加算。
※標準的な作業量の料金表であり、実際の作業量等により料金は前後することがあります。
※消費税は別途必要となります。

賃貸物件の消費税還付

従来から賃貸マンション建築の消費税還付スキームは不動産投資を行う上でキャッシュフローへの影響が大きく、大きなテーマでしたが平成28年度の税制改正で消費税還付スキームは事実上封じ込まれたといっていいでしょう。
ただし、居住用マンション(家賃が非課税)の消費税還付は出来なくなっただけで、事業用のテナントビルについては、建築(取得)年度に消費税の課税事業者になっていれば、消費税の還付を受けることができるので、取得年度が課税事業者になっているように届出は忘れないようにしましょう。
簡易課税を選択していない課税事業者であるときに、1,000万円以上の資産を取得した場合(本則課税の課税事業者)、取得した課税期間の期首から3年間は本則課税の課税事業者が強制されることになりますが、賃貸物件の場合は投資額が大きいので、取得年度は課税事業者を選択した方が有利になります。

消費税の還付を行うときは、税務署から資産取得に関する資料等の提出を求められます。
当事務所では消費税の還付を確実に受けることが出来るように経理処理を代行しております。
還付手続きの税理士費用は還付額の10%が目安となります。
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