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不動産所得の確定申告を代行します

サラリーマンの方が不動産投資でマンション経営やアパート経営を行い、家賃収入・不動産収入が発生し、不動産所得が20万円以上の場合は所得税の確定申告をしなければなりません。
不動産所得の確定申告は、土地や建物などの不動産の貸付けによる家賃収入等から固定資産税、減価償却費、修繕費等の必要経費を差し引いて計算していくことになります。

• 青色申告制度による税金の節税
• 煩雑な経理業務を低価格報酬で代行

サラリーマンの給与と相殺して節税

アパート・マンション経営を始めた初年度は赤字になることがあります。
初年度は、不動産の取得に伴う不随費用（仲介手数料、不動産取得税、登記費用等）が余計にかかること、中古資産の減価償却費が多く計上される場合等には経費が多くなるためです。
また、初年度は空室が埋まらず家賃収入が少ないこともあります。
不動産所得から生じた赤字は他の所得と相殺できるため、会社からの給料と不動産所得の赤字を相殺すれば、トータルの所得が減ることになり、確定申告で給料から引かれている源泉所得税の還付を受けることができます。

当然、赤字にするために不動産投資をする人はいないので、長期間で見れば黒字を前提に投資するはずですが、例えば、現在は給料が高いが数年後はリタイヤして給料がなくなる方は、建物を建物と耐用年数の短い建物附属設備に分けて計上し、初期の経費を多めにして所得を平準化させることで節税を図ることができます。将来売却を視野に入れている方も、長期譲渡所得（5年以上所有してから譲渡）の税率は約20％のため、譲渡時の簿価が低くなり譲渡所得が増えたとしても、税率の差だけ節税を図ることもできます。

青色申告で節税

複式簿記で記帳する青色申告を申請すると、青色申告特別控除として事業的規模であれば「65万円控除」、事業的規模では無い場合は「10万円控除」があり、不動産所得から控除することができます。
青色申告者となり65万円控除できると、65万円に所得税の税率と住民税の税率を掛けた分だけ節税できることになります。
仮に所得税の限界税率が33％の方の場合、住民税10％と合わせると税率43%×650,000円＝279,500円節税することができます。税理士費用が仮に20万円とした場合でも、税理士費用は経費に算入されるので、節税効果200,000円×43%＝86,000円となり、実質的な負担は114,000円になります。
よって青色申告による節税効果279,500円＞税理士費用114,000円となり、ご自身で手間暇かけて確定申告するよりも、税理士に依頼して青色申告した方が節税メリットは大きくなると考えられます。

青色申告と白色申告の比較

「65万円控除」は不動産貸付が事業的規模にあると認められる場合に活用することができ、正規の簿記の複式簿記により決算書（収支計算書、貸借対照表等）を作成しなければなりません。
一方、「10万円控除」は簡便的な記帳（収入と支出の記帳だけを行い、貸借対照表は作成しない）でも認められます。
青色申告は適用する年の3月15日までに（その年1月以降に賃貸経営を開始した場合は事業開始後2ヶ月以内に）税務署に「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。

事業的規模かの判定

事業的規模であれば、下記のメリットがあります。
さらに、実務上の形式基準として「５棟１０室」基準が設けられています。
実務上は「5棟10室基準」がよく用いられますが、では「5棟10室基準」を満たしていないからと言って、直ちに事業的規模が否定されるわけではありません。
この場合は、実質基準の考え方を用い、事業的規模に該当する余地がないかを検討します。
裁決事例によれば、事業的規模の判定は①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的 労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の経歴・社会的地位・生活状況などを総合的に加味して判断すべきであるとしています。

※事業税については、各都道府県ごとに不動産賃貸業及び駐車場業における事業認定基準を設けています。

不動産所得の経費

不動産所得を計算するときに控除できる経費は比較的限られてきます。マンション・アパート経営等に関しては、物件（不動産）の維持管理に直接関係する経費は限られており、それ以外の経費（交際費等）はあまりかからないと考えられるためです。
ただし、不動産投資をするための物件を調査する時にかかった旅費交通費やパソコンや事務用品等の消耗品等で、不動産収入を得るために必要な費用は漏れなく計上した方が節税になります。
以下、不動産経営の経費の例示です。

不動産所得の確定申告の料金

青色申告による経理を前提にした不動産所得の料金表です。 ※物件を取得した年度については、1件当たり2万円加算。
※標準的な作業量の料金表であり、実際の作業量等により料金は前後することがあります。
※消費税は別途必要となります。